Annuïteiten- of lineaire hypotheek? Het verschil in euro’s

Bijna iedereen die in Nederland een huis koopt, kiest tussen twee aflosvormen: annuïtair of lineair. Andere vormen, zoals aflossingsvrij, geven sinds 2013 geen recht meer op hypotheekrenteaftrek voor nieuwe leningen. Het verschil tussen de twee lijkt technisch, maar loopt over dertig jaar op tot tienduizenden euro’s. In deze gids zetten we ze naast elkaar met echte bedragen.

Het principe

• Annuïteitenhypotheek: je betaalt elke maand hetzelfde bruto bedrag. In het begin is dat vooral rente en een klein beetje aflossing; naarmate de schuld daalt, verschuift dat naar meer aflossing.
• Lineaire hypotheek: je lost elke maand hetzelfde bedrag af (bij € 300.000 over 30 jaar € 833). Daarbovenop betaal je rente over de resterende schuld. Je lasten zijn dus het hoogst in de eerste maand en dalen daarna elke maand.

Dertig jaar naast elkaar

Wat valt op?

1. De start. Lineair begint ruim € 400 per maand hoger. Netto is het verschil in de eerste maand even groot, omdat je dan bij beide vormen precies evenveel rente betaalt en dus evenveel aftrek hebt.
2. Het omslagpunt. Na ruim 12 jaar is de bruto maandlast van de lineaire hypotheek lager dan die van de annuïteitenhypotheek. Netto gebeurt dat iets later, na bijna 14 jaar, omdat je bij lineair dan ook minder renteaftrek krijgt.
3. De totale rente. Bij lineair betaal je in dit voorbeeld ongeveer € 35.000 minder rente.
4. De netto last bij annuïteit stijgt. Omdat je steeds minder rente betaalt, krijg je ook steeds minder terug van de Belastingdienst. Een annuïteitenhypotheek is dus bruto constant, maar netto langzaam stijgend.

Wanneer kies je voor annuïtair?

• Je bent starter en je inkomen zal naar verwachting nog groeien. De lagere beginlast geeft lucht in de eerste jaren, als je vaak ook nog moet inrichten.
• Je wilt maximaal lenen. De leennormen rekenen met een annuïtaire last; bij lineair is de beginlast hoger, wat de betaalbaarheid in de eerste jaren onder druk kan zetten.
• Je wilt een voorspelbare bruto maandlast.

Wanneer kies je voor lineair?

• Je hebt nu financiële ruimte, bijvoorbeeld als doorstromer met overwaarde of met twee inkomens.
• Je wilt snel minder schuld, bijvoorbeeld omdat je verwacht later minder te gaan werken of vóór je pensioen schuldvrij wilt zijn.
• Je wilt in totaal zo weinig mogelijk rente betalen.

Het beste van twee werelden: combineren of extra aflossen

Je hoeft niet te kiezen voor één vorm. Veel mensen nemen een deel annuïtair en een deel lineair. Een andere optie is een annuïteitenhypotheek nemen en boetevrij extra aflossen wanneer het kan: de meeste banken staan 10 tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar toe zonder boete. Zo houd je de flexibiliteit van een lage verplichte last, en verlaag je toch je totale rente.

Wat zit er niet in deze vergelijking?

• Het eigenwoningforfait (0,35% van de WOZ-waarde voor de meeste woningen) verlaagt het belastingvoordeel bij beide vormen ongeveer even veel.
• Rentewijzigingen na afloop van de rentevaste periode.
• Inflatie: een vaste annuïtaire last wordt door inflatie in de loop der jaren relatief lichter, en je inkomen stijgt meestal mee.

Reken je eigen situatie door met de hypotheekrekenhulp, waarin je bedrag, rente, looptijd en WOZ-waarde zelf invult. Voor de eenmalige kosten bij aankoop is er de kosten-koperrekenhulp.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Belastingdienst – tarieven 2026 (aftrek maximaal 37,56%)
• Consumentenbond – dit verandert er voor je hypotheek in 2026

Bedragen en regels gecontroleerd op 24 oktober 2026.