Een annuïteitenhypotheek van € 350.000 tegen 4% over 30 jaar kost € 1.671 bruto per maand. Na hypotheekrenteaftrek (37,56%) en eigenwoningforfait is dat in de eerste maand ongeveer € 1.277 netto. Bij een lineaire hypotheek begin je hoger (€ 2.139 bruto) maar dalen de lasten elke maand.
Annuïteit of lineair: het verschil
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag. In het begin is dat vooral rente, later vooral aflossing. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af en betaal je rente over een steeds kleinere schuld. Je begint dus hoger, maar betaalt in totaal minder rente.
| Annuïteit | Lineair | |
|---|---|---|
| Bruto maandlast | Gelijk over de hele looptijd | Begint hoog, daalt elke maand |
| Netto maandlast | Stijgt langzaam (renteaftrek wordt kleiner) | Daalt |
| Totale rente | Hoger | Lager |
| Maximale hypotheek | Leennormen rekenen met annuïteit | Vaak hetzelfde maximum, maar zwaardere start |
| Past bij | Wie een voorspelbare last wil, starters | Wie nu ruimte heeft en snel schuld wil afbouwen |
Tabel: bruto maandlast annuïteit (30 jaar)
| Hypotheek | 3,5% | 4,0% | 4,5% | 5,0% |
|---|---|---|---|---|
| € 200.000 | € 898 | € 955 | € 1.013 | € 1.074 |
| € 250.000 | € 1.123 | € 1.194 | € 1.267 | € 1.342 |
| € 300.000 | € 1.347 | € 1.432 | € 1.520 | € 1.610 |
| € 350.000 | € 1.572 | € 1.671 | € 1.773 | € 1.879 |
| € 400.000 | € 1.796 | € 1.910 | € 2.027 | € 2.147 |
| € 450.000 | € 2.021 | € 2.148 | € 2.280 | € 2.416 |
| € 500.000 | € 2.245 | € 2.387 | € 2.533 | € 2.684 |
Van bruto naar netto
De rente die je betaalt mag je aftrekken van je inkomen. In 2026 levert dat maximaal 37,56% op, ook als je in de hoogste schijf zit. Daartegenover staat het eigenwoningforfait: een bijtelling van 0,35% van de WOZ-waarde voor de meeste woningen. De rekenhulp rekent zo:
Voorwaarden voor renteaftrek: de woning is je hoofdverblijf, je lost minimaal annuïtair af in maximaal 30 jaar, en het gaat om een lening voor aankoop, verbouwing of onderhoud van die woning. Renteaftrek geldt maximaal 30 jaar.
Rekenvoorbeeld
€ 350.000 tegen 4%, WOZ € 400.000
- Annuïteit: € 1.671 bruto. Rente in de eerste maand € 1.167, aflossing € 504.
- Eigenwoningforfait: € 400.000 × 0,35% ÷ 12 = € 117 per maand.
- Voordeel: (€ 1.167 − € 117) × 37,56% = € 394. Netto ongeveer € 1.277.
- Lineair: aflossing € 972 + rente € 1.167 = € 2.139 bruto in de eerste maand; in de laatste maand nog maar € 975.
Wat zit er niet in?
- Maximale hypotheek: hoeveel je mag lenen hangt af van je inkomen, de rente en het energielabel (leennormen van het Nibud). Vraag een hypotheekadviseur om een berekening.
- Bijkomende woonlasten: gemeentelijke belastingen, opstalverzekering, onderhoud (reken met 1% van de woningwaarde per jaar) en eventueel VvE-bijdrage.
- Rentevaste periode: na afloop kan je rente hoger of lager worden.
Ook nodig: eigen geld voor de kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notaris. Die mag je niet meefinancieren.
Veelgestelde vragen
Wat is de maximale hypotheekrenteaftrek in 2026?
37,56%. Ook wie in de schijf van 49,50% valt, krijgt de rente maar tegen 37,56% terug.
Is een lineaire hypotheek goedkoper?
In totaal betaal je minder rente, omdat je schuld sneller daalt. De maandlasten zijn in de eerste jaren wel flink hoger.
Wat is het eigenwoningforfait?
Een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld omdat je in je eigen huis woont. Voor de meeste woningen is het 0,35% van de WOZ-waarde per jaar.
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?
Dat hangt af van je bruto inkomen, de hypotheekrente, je andere schulden en het energielabel van de woning. Een adviseur of bank rekent dit uit met de leennormen voor 2026.
Bronnen
- Belastingdienst – tarieven 2026 (aftrek tegen maximaal 37,56%)
- Consumentenbond – dit verandert er voor je hypotheek in 2026
Bedragen en regels gecontroleerd op 24 oktober 2026.