Bij een huis van € 400.000 dat je zelf gaat bewonen, betaal je 2% overdrachtsbelasting (€ 8.000) plus ongeveer € 4.000 tot € 5.000 aan notaris, advies en taxatie: samen zo’n € 12.400. Ben je jonger dan 35 en koop je voor het eerst, dan betaal je tot een woningwaarde van € 555.000 geen overdrachtsbelasting.
Wat zijn kosten koper?
“Kosten koper” (k.k.) betekent dat de bijkomende kosten van de overdracht voor jou als koper zijn. Ze komen bovenop de vraagprijs, en sinds 2018 mag je ze niet meer meefinancieren in je hypotheek. Je hebt dus eigen geld nodig. Reken voor een bestaande woning met 2% overdrachtsbelasting op ongeveer 3% tot 4% van de koopprijs.
Overdrachtsbelasting 2026
| Koopprijs (= waarde) | 2% eigen woning | Starter < 35 jaar | 8% belegger / tweede woning |
|---|---|---|---|
| € 300.000 | € 6.000 | € 0 | € 24.000 |
| € 350.000 | € 7.000 | € 0 | € 28.000 |
| € 400.000 | € 8.000 | € 0 | € 32.000 |
| € 450.000 | € 9.000 | € 0 | € 36.000 |
| € 500.000 | € 10.000 | € 0 | € 40.000 |
| € 555.000 | € 11.100 | € 0 | € 44.400 |
| € 560.000 | € 11.200 | € 11.200 (boven grens) | € 44.800 |
| € 650.000 | € 13.000 | € 13.000 (boven grens) | € 52.000 |
| € 750.000 | € 15.000 | € 15.000 (boven grens) | € 60.000 |
- 2% als je de woning zelf gaat bewonen als hoofdverblijf.
- 0% (startersvrijstelling) als je ouder bent dan 18 en jonger dan 35, de vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt, er zelf gaat wonen en de woningwaarde maximaal € 555.000 is. Ligt de waarde ook maar € 1 hoger, dan betaal je 2% over het hele bedrag.
- 8% voor woningen die je niet zelf bewoont, zoals een verhuurde woning, een vakantiewoning of een woning voor je studerende kind. In 2025 was dat nog 10,4%.
- 10,4% voor overig vastgoed, zoals een bedrijfspand of bouwgrond.
Kopen jullie samen en is één van jullie jonger dan 35? Dan geldt de startersvrijstelling voor het deel dat die persoon koopt, en betaalt de ander 2% over zijn of haar deel.
Overige kosten op een rij
| Kostenpost | Indicatie | Aftrekbaar? |
|---|---|---|
| Notaris: leveringsakte | € 500 – € 1.000 | Nee |
| Notaris: hypotheekakte | € 500 – € 900 | Ja |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | € 2.000 – € 3.500 | Ja |
| Taxatierapport | € 500 – € 900 | Ja |
| NHG-borgtochtprovisie | 0,4% van de hypotheek | Ja |
| Bouwkundige keuring | € 300 – € 600 | Nee |
| Aankoopmakelaar (optioneel) | € 2.500 – € 5.000 | Nee |
De kosten voor het afsluiten van de hypotheek (advies, taxatie, hypotheekakte, NHG) zijn in het jaar van aankoop aftrekbaar. Je krijgt dan tot 37,56% terug via je aangifte of een voorlopige aanslag.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Met NHG ben je beschermd als je door scheiding, werkloosheid of overlijden van je partner je hypotheek niet meer kunt betalen en een restschuld overhoudt. Banken geven vaak een lagere rente. In 2026 kan NHG tot een hypotheek van € 470.000, of € 498.000 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. De eenmalige kosten zijn 0,4% van het hypotheekbedrag.
Rekenvoorbeelden
Starter, appartement van € 320.000, met NHG
Overdrachtsbelasting: € 0. NHG over € 320.000: € 1.280. Met notaris, advies en taxatie samen ongeveer € 5.700 eigen geld.
Doorstromer, woning van € 525.000
Overdrachtsbelasting 2%: € 10.500. Met de overige kosten samen ongeveer € 14.900.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kosten koper moet ik rekenen?
Bij 2% overdrachtsbelasting meestal 3 tot 4% van de koopprijs. Als starter met vrijstelling ongeveer 1 tot 2%.
Wat is de grens voor de startersvrijstelling in 2026?
€ 555.000. Daarboven betaal je 2% over de hele koopsom, niet alleen over het deel boven de grens.
Kan ik kosten koper meefinancieren?
Nee. Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Kosten koper betaal je met eigen geld.
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar?
Nee. Wel aftrekbaar zijn de kosten voor je hypotheek: advies, taxatie, de hypotheekakte en NHG.
Wat betekent vrij op naam (v.o.n.)?
Bij nieuwbouw betaal je meestal v.o.n.: de kosten voor overdracht en notaris (leveringsakte) zitten al in de prijs. Je betaalt geen overdrachtsbelasting, maar wel btw (die al in de prijs zit).
Bronnen
- SRA – overdrachtsbelasting: drie tarieven en hogere startersvrijstelling in 2026
- Hypotheker – NHG-grens 2026
- Consumentenbond – dit verandert er voor je hypotheek in 2026
Bedragen en regels gecontroleerd op 24 oktober 2026.