Sinds 2018 kun je in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Alles wat daarbovenop komt, betaal je met eigen geld. Dat zijn de kosten koper, maar vaak ook een deel van de koopsom als je boven de vraagprijs biedt of de taxatie lager uitvalt. In deze gids rekenen we uit hoeveel spaargeld je in 2026 realistisch nodig hebt.
Kosten koper: wat je altijd betaalt
Bij een bestaande woning “kosten koper” betaal jij als koper de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de levering, plus de kosten voor je hypotheek. Een overzicht met indicaties voor 2026:
| Kostenpost | Indicatie | Aftrekbaar |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 0% (starter tot € 555.000), 2% (eigen woning), 8% (verhuur/tweede woning) | Nee |
| Notaris leveringsakte + hypotheekakte | € 1.000 – € 1.800 | Alleen hypotheekakte |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | € 2.000 – € 3.500 | Ja |
| Taxatie | € 500 – € 900 | Ja |
| NHG (optioneel) | 0,4% van de hypotheek | Ja |
| Bouwkundige keuring (aanrader) | € 300 – € 600 | Nee |
| Aankoopmakelaar (optioneel) | € 2.500 – € 5.000 | Nee |
Overdrachtsbelasting in 2026
| Koopprijs (= waarde) | 2% eigen woning | Starter < 35 jaar | 8% belegger / tweede woning |
|---|---|---|---|
| € 300.000 | € 6.000 | € 0 | € 24.000 |
| € 350.000 | € 7.000 | € 0 | € 28.000 |
| € 400.000 | € 8.000 | € 0 | € 32.000 |
| € 450.000 | € 9.000 | € 0 | € 36.000 |
| € 500.000 | € 10.000 | € 0 | € 40.000 |
| € 555.000 | € 11.100 | € 0 | € 44.400 |
| € 560.000 | € 11.200 | € 11.200 (boven grens) | € 44.800 |
| € 650.000 | € 13.000 | € 13.000 (boven grens) | € 52.000 |
| € 750.000 | € 15.000 | € 15.000 (boven grens) | € 60.000 |
De startersvrijstelling geldt als je tussen 18 en 35 jaar oud bent, de vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt en er zelf gaat wonen. De woningwaarde mag maximaal € 555.000 zijn; daarboven vervalt de vrijstelling volledig. Koop je samen, dan wordt per persoon gekeken. Is je partner 35 of ouder, dan betaalt die 2% over zijn of haar helft.
Drie voorbeelden
Starter, appartement € 340.000, met NHG
- Overdrachtsbelasting: € 0
- Notaris € 1.200, advies € 2.500, taxatie € 650
- NHG: 0,4% × € 340.000 = € 1.360
- Totaal ongeveer € 5.700, waarvan ruim € 4.500 aftrekbaar (je krijgt tot 37,56% terug)
Stel 34 en 37 jaar, eengezinswoning € 450.000
- Overdrachtsbelasting: de partner van 34 betaalt 0% over de helft, de partner van 37 betaalt 2% over € 225.000 = € 4.500
- Overige kosten ongeveer € 4.500 (zonder NHG)
- Totaal ongeveer € 9.000
Doorstromer, woning € 600.000
- Overdrachtsbelasting 2%: € 12.000
- Overige kosten ongeveer € 5.000
- Totaal ongeveer € 17.000, vaak te betalen uit de overwaarde van de huidige woning
Overbieden en de taxatie
Je kunt maximaal 100% van de marktwaarde volgens het taxatierapport lenen. Bied je € 20.000 boven de vraagprijs en taxeert de taxateur de woning op je bod, dan is er niets aan de hand. Valt de taxatie € 10.000 lager uit, dan moet je dat verschil zelf betalen. Houd daar rekening mee bij je bod en spreek eventueel een voorbehoud van financiering af.
Eigen geld opbouwen
- Sparen met een doel: reken met de spaardoelrekenhulp uit hoeveel je per maand opzij moet zetten voor je kosten koper.
- Schenking: ouders mogen in 2026 een gewone vrijgestelde schenking aan hun kind doen; de eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is sinds 2024 afgeschaft.
- Lenen bij ouders: een familiehypotheek kan, mits marktconforme rente en annuïtaire of lineaire aflossing, zodat je renteaftrek houdt.
- Startersleningen: sommige gemeenten bieden een starterslening voor het deel dat de bank niet financiert.
Vergeet de buffer niet
Na de sleuteloverdracht komen er vaak meteen kosten bij: verhuizing, vloeren, gordijnen, kleine reparaties. Houd naast de kosten koper een buffer aan van een paar duizend euro. De maandlasten van je hypotheek reken je uit met de hypotheekrekenhulp.
Veelgestelde vragen
Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een huis?
Voor een bestaande woning zonder startersvrijstelling ongeveer 3 tot 4% van de koopprijs; als starter met vrijstelling ongeveer 1,5 tot 2%. Plus een buffer.
Mag ik kosten koper lenen?
Niet in je hypotheek. Je kunt wel geld lenen bij familie of in sommige gemeenten een starterslening krijgen.
Wanneer betaal ik de kosten koper?
Bij de notaris, op de dag van de overdracht. Advies- en taxatiekosten betaal je meestal eerder.
Bronnen
Bedragen en regels gecontroleerd op 24 oktober 2026.